房贷利率正式换锚 差异化定价创新胎动
來源:新京報  時間:2019-10-10  點擊量:   
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只有在房價明顯下調後,才有可能出現商業銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價。

住房按揭貸款市場是商業銀行零售金融的關鍵領域,推動其采用貸款市場報價利率(LPR)爲定價基准,可實現LPR在銀行貸款定價體系中的基准作用。而房貸轉軌LPR,也將進一步完善LPR的形成機制。針對房貸利率LPR加點定價機制的設計,體現出央行貫徹“對房地産調控政策不動搖”的決心,讓利率市場化的“降息”福利爲實體經濟所享,不是爲了向房地産行業輸血。

LPR實施後,對房貸利率的影響可重點關注以下幾個方面。

一是“房住不炒”,投機性買房無法期待利率成本下降。先前商業銀行的房貸利率參照“貸款基准利率”上浮或下調一定比例,在各家商業銀行缺乏安全信貸資産投放渠道的大環境下,“基准貸款利率”大多成爲各商業銀行開展住房按揭貸款(尤其是首套房按揭貸款)的上限,競相打折成爲現實的選擇,央行調控房地産市場往往需要靠窗口指導來實現。在房貸利率改革後,個人房貸利率按照LPR報價,首套房利率不得低于相應期限的LPR利率,二套房貸利率不得低于“LPR+60個基點”,能真正起到對不同需求的住房者進行差別化對待。

考慮到國內外的宏觀環境,預計LPR後續大概率會走低,房貸新政將惠及存在剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者。但對投資性或投機性的購房者就不同了,二套房貸款利率是由“LPR+不低于60個基點”得出,就算是LPR下降了,基點增幅也可能會大于LPR增幅,導致購房者成本不會下降,反而有可能會不斷提升。近期央行領導關于“房貸利率不會下降”的表態,更是進一步佐證了這一判斷。

二是“因城施策”和“因行施策”短期難見效果。理論上,不同區域的房地産市場發展情況和客戶資質存在差異,不同金融機構的資金成本及服務的客群資質也存在差異,住房貸款利率在嚴守“首套房利率不得低于相應期限LPR利率,二套房貸利率不得低于LPR+60個基點”的央行底線下也會有所差異。但持續的房地産調控已對地方財政構成較大的赤字壓力,如果沒有中央政府的硬性要求,各地方政府缺乏進一步加碼房地産調控的動力,中央政府的下限通常會成爲各地標准化的政策選擇。

对商业银行来说,在此前房价上涨时,商业银行并没有基于借款客群的质量进行差异化风险定价,更多通过房地产按揭贷款抵押率来控制风险,并在政策允许的范围内通过利率优惠来争夺房贷客户。只有在房價明顯下調後,才有可能出現商業銀行針對差異化客戶采取差異化的風險定價。

三是商業銀行零售金融創新對房貸利率差異化定價的影響。利率市場化後,商業銀行的息差空間不斷壓縮,創新激勵會進一步提升。近年來,自稱“以零售和小微見長”的富國銀行,占據信貸資産端“半壁江山”的正是房地産抵押貸款。富國銀行認爲,在對美國人的重要性、財務安全的關聯性上,任何一項金融産品都比不上家庭按揭貸款。這一判斷,在中國可能更爲適用。以家庭按揭貸款爲切入點,富國銀行深耕家庭零售金融,針對購買不同類型住房、出于不同目的購買住房、願意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定了差異化貸款産品,並推行交叉銷售,允許將信用卡日常消費額的一定比例作爲折扣項,轉換爲按揭貸款本息金額的削減。交叉銷售的創新方式,會影響房貸的真實利率,而且更具隱蔽性。

陳文(西南財經大學普惠金融與智能金融研究中心副主任)

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